경매 아파트 단기매도 사례 - 법인 아파트

 

안녕하세요. 투자메이커 멋진드림입니다.

​#경매 #공매 #낙찰 #투자 사례 소개와 #관심물건 분석 및 입찰은 못했지만 관심물건 복기 등을 소개합니다.

이번에 소개할 물건은 경매 #아파트 #단기매도 사례입니다.
너도나도 신건에 막 입찰할때 입니다. 현재와 비교하면 정말 극과극이네요.

낙찰 후기

신건에 들어갔습니다. 내심 단독이길 기대했지만, 시기가 시기인만큼 조금 더 써냅니다.

3명 응찰했는데 낙찰금액과 차순위 금액을 보면 아시겠지만, 꼴지하신 분 포함 셋다 정말 더 쓰고 싶지 않았나봅니다.

최저가에서 겨우 200만원 더 쓰고 낙찰받았습니다.

사실 저거 세컨드 입찰물건이었습니다. 영통구 아파트를 우선 순위로 두고 힘줘서 입찰했는데 영통구 아파트는 패찰하고, 최저가에서 조금 쓴 두번째 물건인 아래 물건은 덜컥 낙찰받았습니다.

​결과론적이긴 하지만 둘다 다 받았으면 어쩔뻔 했을지 아찔하네요. ㅎ

 

 

입찰 동기

해당 물건지는 경기도 수원 장안구 #성균관대역 인근입니다.

도보 10분거리라 위치 좋습니다.

​이번 물건은 나홀로아파트 #늘푸른벽산 32평형 1층입니다. (상대적으로 인기가 없을것으로 보고 입찰했습니다.)​

성균관대역 도보 10분거리, #율전초등학교 도 가깝습니다.

낙찰받은 평형은 32평형이지만, 16평이 주력이라 성균관대 학생 임차수요도 상당하고, 1호선 출퇴근 회사원 수요도 꽤 많습니다.

​역앞쪽 상업지역에 상가가 꽤 많습니다.   평일 낮/밤, 주말에 사람들이 바글바글 합니다. 

선순위 임차인이 있고, 배당신청도 하였기에 권리분석은 할게 없습니다.
낙찰후 이사일정만 잘 잡고, 명도확인서 넘겨주면 명도가 완료됩니다.

입찰당시 전세가 씨가 말랐습니다. 전세 내놓으면 바로 나가는 지역입니다.
입찰시에는 전세주고 2년 기다렸다가 매도하려고 했습니다.

​법인으로 낙찰받았습니다. 그때 법인 대출 금지전 마지막 낙찰이었습니다. ㅠ
이후 규제로 보유세도 엄청 부과합니다.​

법인은 공제도 안되고, 종부세 3%는 해마다 내야 했습니다.
계산상으로는 매년 몇백내더라도 2년뒤 또는 갱신청구권 뒤 4년뒤에는 1억은 오를것으로 예상합니다.
적어도 그때는 그랬습니다. 부푼 꿈을 안고 ㅎ

명도 및 인테리어

앞서 이야기한대로 선순위 임차인이 배당신청한 상태라 이사일정 협의후 이사날 짐 다 뺀것 확인하고 명도확인서 드렸습니다.
관리비, 가스비 등도 깔끔히 다 정산하고 매너있게 퇴거해주셨습니다.
감사의 뜻으로 휴지두루마리 1상자 이사선물로 드렸습니다.

전세금 못받을까봐 걱정하시던 임차인이라 명도확인서받고 전세금 찾은것 만으로도 정말 다행이라고 생각하셨습니다.

다만, 11년부터 거의 10년가까이 거주한지라 #장기수선충당금 이 몇백정도 쌓였는데, 낙찰자에게도 못받고, 전소유자에게 못받고, 결국 떼이게 되었습니다.

임차인 입장에서는 불합리한것 같습니다. 편의상 임차인이 관리비로 대납하고, 소유주한데 받아야 하는데, 경매 넘어가면 공중에 붕뜨게 됩니다.

이부분은 개선이 필요할 것 같습니다.

​임차인이 관리소에 청구해서 직접 받고, 관리소에서 전소유자에게 구상권 청구해야 하지 않을까 싶습니다.

​임차인 입장에선 이상황을 헷지하려면 2~4년에 한번정도는 이사를 가거나
장기수선충당금 중간정산 이라도 해야 손해를 안볼 것 같습니다.​

임차인이 10년을 거주한 집이라 인테리어는 해야 임대를 맞출 수 있을것 같았습니다.

​전세는 금방나가는데, 인테리어 안하고 매도를 하려고 기다려봅니다.
집보러온 대부분의 사람들이 집이 험하니, 인테리어를 할 엄두를 못내고 쉽게 계약이 성립안되고 번번히 불발되네요.

​몇개월 고민하다가 인테리어를 시작했습니다.

 

인테리어 전

 

인테리어후

32평 화이트톤 올인테리어(샷시 제외) 약 1,000만원에 방어합니다. (뿌듯)
씽크대, 욕실 2개, 타일, LED등, 스위치,콘센트, 도배, 장판, 페인트, 문손잡이, 도어락 등등
셀프인테리어로 진행했습니다.
철거는 거의 생략하여 비용은 안들어갔습니다. 일반쓰레기봉투 몇장?
각 공정별 시공시 수거하는 것으로 했습니다.

수익 결과

수원시 장안구 조정지역이지만 규제전이라 법인 취득세 1.1%입니다.
대출은 법인 #신탁대출 방공제없이 60% 1.25억 입니다.
지금보니 실투 너무 많이 들어갔네요 ㅠ (괜히 억울)

​인테리어 하는도중에도 전세문의는 빗발칩니다. 2.6억에 전세 놔준다고
하루에 열두번도 더 고민합니다.

​a. 2.6억 전세놓고 플피 만들고 재투자할까?
b. 법인 종부세 3% 매년 몇백만원 견디면서 2~4년 버틸 수 있을까?​

결국 단타 마음이 이깁니다. (현금 들구 있으면 투자하고 싶고, 물건 쥐고 있으면 매도하고 싶고 ㅎ)
마침 실거주 집을 매수할 계획이 있어, 수익금을 보태고 싶었습니다.

연내 매도조건으로 2.85억, 수익 0.5억으로 매도 마무리하였습니다.
잔금도 12.29에 받습니다.

​그이후 1년6개월여간 부동산 폭등장세가 더 이어집니다.
​이후 1층 4.5억 매도가 찍히는걸 찾아보게 됩니다. (아휴~ 찾아보지 말껄 ㅠㅠ)
물론 그이후에 시세가 조금 꺽히긴 했으나, 투자는 묻어두고 대세흐름따라 가야한다는걸 배웁니다.

세상에 가정법은 없다지만
법인만 아니었으면 ㅠ, 그때 실거주 집을 매수할 생각을 안했으면? ㅠ

​폭등장의 법인 규제와 실거주 매수자금마련 등 다양한 경우의 수 고민끝에 내린 결론이라 아쉽기도 하지만, 단기 투자로 0.5억 수익본 것으로 만족합니다. (아휴~ 부글부글)

감사합니다.

 

ps. 빌라, 아파트 경공매 궁금하신게 있으면 메일이나 비밀댓글 남겨주세요.

drimplus@naver.com

제가 알고 있는 범위내에서 답변드립니다.

모든 것은 정답도 없고, 방법을 찾아가면 됩니다.

마찬가지로 타인의 의견은 수렴하되, 투자의 책임은 본인이 직접 알고 책임지셔야 합니다.

투자메이커 멋진드림입니다.