공매 단기 매도 - 단타 사례 (당연 소액투자입니다.) 강원도 춘천시

 

안녕하세요. 멋진드림입니다.

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#경매 #공매 #낙찰 투자 사례 소개와 #관심물건 분석 및 입찰은 못했지만 관심물건 복기 등을 소개합니다.

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오늘도 공매입니다. 낙찰 후 #단기 매도 사례입니다. 전문용어로 #단타 라고 합니다 ㅎ

당연 #소액투자 입니다.

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# 이번에도 거의 마지막 회차 바로 앞 회차에 입찰 들어갔습니다.

단독일까봐 조금 걱정했는데, 다행히(?)도 저포함 3명이 들어왔습니다.

차순위와 5백만원 정도 차이납니다. 아깝네요 ㅠ

감정가의 76% 정도 썼습니다. 공매는 70% 언저리에서 주로 입찰하는데 왠지 이 물건은 주차장 넓고, 엘베있는 깨끗한 편이라 조금 금액을 올렸습니다.

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밑에 다시 설명하겠지만, 차순위는 임차인이 입찰하였습니다.

최저가에서 2백정도 더 쓴것인데, 나중에 알고보니 인근 부동산 코칭을 받고 최저가에서 조금만 써라고 해서 썼다고 합니다.

괜찮은 물건이고 꼭 낙찰받고 싶으면, 조금 입찰가에 힘을 주는 것을 추천드립니다.

암튼 임차인 입장에서 꼭 받아야하는 사연이 있음에도 불구하고 주변 코칭이 조금 부족했다고 봅니다.

 

차순위 임차인 입찰가 ㅠ

입찰동기

 

해당 물건지는 강원도 춘천입니다.

이 물건을 입찰하게 된 이유는 1억미만 전국지역 찾다가 발견하였습니다.

춘천이 용인에서 생각보다 멀지 않을꺼라고 생각했는데 임장가보니 꽤 멀더군요 ㅠ

영동 > 중앙 고속도로 엄청 북한쪽으로 많이 올라가는 느낌이었습니다.

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인근 오래된 아파트에 비해 상대적으로 신축에 가깝고,

근처 #강원대, #강원대의과대학, #강원대학교병원, #강원사대부고 등 20~30대 1인 가구 수요가 꽤 있을 것으로 판단하고 명도 후 월세나 전세로 셋팅하려고 입찰하였습니다.

부동산경기도 안좋고 도생이라 빠르게 매도는 힘들겠지만 월세 1000/60만 정도는 가능할 것으로 보아 월세현금흐름 만들기에는 충분해 보였습니다.

 

그리고, 소유자가 법인인데 임차인이 전입도 안되어 있는 #후순위 임차인입니다.

비록 인도명령이 없는 공매이고, 후순위이긴 하지만 이사협의를 통해 #명도 를 할 수 있을 것으로 예상했습니다.

 

 

명도과정

 

여느 물건과 동일하게 낙찰후 이사협의 요청 우편과 포스트잇을 부치고 옵니다.

2회정도 가보니 실제 거주는 하고 있고, 우편물도 읽은 것으로 파악했습니다.

물건지 관리하는 관리 부동산 통해 확인해보니, 직접 입찰도 했고, 우편물도 읽었다고 합니다.

그런데, 연락 부탁드린다고 요청드렸지만, 잔금 납부할때까지 연락이 안와 엄청 노심초사했습니다.

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이번 물건의 문제가 연락이 안될 경우, 법인 소유물건이고, 임차인이 전입신고도 안되어 있어,

법인을 대상으로 명도소송을 진행해야 하는 상황이라 법인은 사업실패로 인한 물건이라 연락할 방법도 없고,

법인 대상 #명도소송 후 실제 임차인 신원 파악하고 재명도소송까지 시간이 1년이상 걸리겠지요 ㅠ

어떻게든 현재 거주중인 임차인과 연락을 꼭 닿아야 합니다. 장기의 외통수에 걸린겁니다.

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다행히 잔금치루고, 며칠뒤에 임차인이 연락이 왔습니다. (속으로 와~ 천만다행)

짐짓 아무렇지도 않은듯 자연스럽게 물건지 내에서 만나기로 하고 춘천을 갑니다.

 

임차인과 이야기를 해보니, 나름 마음고생이 심했습니다.

아들명의로 선순위로 전세 8,500만으로 들어왔는데, 아들이 부모와 상의없이 경기도 실거주지로 전입을 빼버린겁니다.

그 동안 법인 소유 물건에 압류가 들어오기 시작했고. 아휴

8,500만원을 날린겁니다. ㅠ

그 이후부터는 포기하고 전입신고도 다시 않고 그냥 살았다는 겁니다.

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20대때부터 아니 어릴때부터 생활밀착형 부동산 및 재테크 교육을 꼭 시켜야 한다고 봅니다.

등기부등본 보는 법, 전입신고, 확정일자의 중요성, 대출방법 등 꼭 알아야 합니다.

그래서 경매를 안하더라도 경매 권리분석 공부를 해두면 부동산 거래때도 큰 도움이 됩니다.

 

저도 그렇지만,  20대부터 재테크 교육을 받았다면 벌써 부자가 되었을것 같습니다 ㅋㅋ

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자칫 법인 소유이지만 전입신고 안되어 있는 중간에 붕떠있는 임차인을 명도소송을 해야할 까다로운 물건에서 손쉽게 명도협의가 잘되었습니다.

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전 이사내보내고 월세 셋팅을 생각하고 계속 그쪽으로 안내했지만, 바로 매수하고 싶다고 요청해와,

마음이 약해져서 매매하기로 결정하고 계약금을 받고, 잔금까지 원활하게 받고, 등기를 넘겨주었습니다.

비록, 임차인은 2배에 가까운 비용을 지불했지만, 주거의 안정을 찾았고, 부동산 공부를 하게 된 계기가 됐다고..

그동안 공매가 진행되는 1여년간 불안해서 잠도 못자고, 힘들었다고 합니다.

 

춘천 개발호재

 

단순 정리지 제가 춘천에 대해서 잘 알지 못합니다.

아래 그림 보시면 먼가 잔뜩 개발계획은 잡혀있습니다.

계획대로 잘 개발되어 춘천닭갈비 자주 먹으러 가야겠어요.

가장 중요한 동서고속철도가 속초까지 연결됩니다.

부동산 사장님 말로는 청량리 및 서울 중구 회사도 춘천에서 1시간이면 간다고 출퇴근가능하다고 합니다.

실제로 얼마전에 만난 제 동기도 서울 중구로 출퇴근한다고 합니다.

용인에서 2시간 걸리는데 서울 동쪽에선 가깝다는 생각이 듭니다. 서울로 가야해 ㅠ

 

 

EXIT 결과

 

 

 

표로는 간단하지만, 낙찰,대출,명도,등기 과정은 어렵습니다. (번거롭고 까다롭습니다.) ㅠ

공시지가 1억미만이라 취득세는 1.1% 입니다.

대출은 그당시 MCI를 인천 아파트같은(?) 빌라에 써버려 개인 #신탁대출 로 해결했습니다.

1억미만은 신탁 잘 안해주는데 어찌어찌 신탁으로 대출을 받게되었고,

결과적으로 고금리와 법무비가 좀더 들어갔습니다.

지금 생각해보니 그당시 고금리로 받아놓고 한가롭게 월세 셋팅하려고 했으니, 참 한가로왔네요.

좀더 실리적으로 고민더해야겠어요 ㅎ

매매는 매매수요가 있는 시점까지 기다리면 1.1억까지는 가능할 것으로 생각했으나, 9,500만원에 또 100만원 깎아달라고 간곡히 부탁해서 최종 9,400만원에 매도하게 되었습니다.

1년미만이라 양도세 77% 대신에 매매사업자 소득세 6%로 해결했습니다.

수익을 보시면, 부대비용과 매매사업자 소득세 감안하면 500만원이 안됩니다 ㅠ

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2개월만에 #공매 #단기매도 했다는 것과 #매매사업자 #소득세 활용사례를 만들었다는 것에 만족합니다.

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가족들과 춘천 놀러가서 닭갈비 먹고, 커피마신 여행경비 얻은셈 쳐야겠어요~

 

감사합니다.

 

ps. 빌라, 아파트 경공매 궁금하신게 있으면 메일이나 비밀댓글 남겨주세요.

drimplus@naver.com

제가 알고 있는 범위내에서 답변드립니다.

모든 것은 정답도 없고, 방법을 찾아가면 됩니다.

마찬가지로 타인의 의견은 수렴하되, 투자의 책임은 본인이 직접 알고 책임지셔야 합니다.

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투자메이커 멋진드림입니다.