경매 다가구 입찰 - 영주 가흥동 - 임금채권과 세금 조심하세요

 

안녕하세요. 투자메이커 멋진드림입니다.

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오늘은 #경매 #다가구 #패찰 사례 입니다. ㅠㅠ

벌써부터 아쉬움이 묻어나네요~

 

간략 물건 소개

 

2021 타경 102822 1번과 2번까지 있는 물건입니다.

그중 1번 물건 평당 352만

 

2번 물건은 2회차에 4.23억에 단독낙찰 받아갔습니다. 평당 388만

 

 

2번 물건보다는 평당 30만원 정도 저렴하지만, 그 당시 분위기는 350만/평 도 부담이란 반응들이 대부분이었습니다.

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이번 다가구 물건은 영주시 가흥동에 있습니다.

일단 가흥동 신시가지 아니고, 약간 위쪽 구석에 있습니다.

인기가 없는듯 하지만, 인근에 신축 빌라가 하나도 없어 월세 수요는 꽤 많다고 합니다.

아울러 영주엔 다가구 경매가 잘 나오지 않습니다.

생각보다 월세가 높은편입니다. 구미 다가구를 보다가 영주 다가구를 보니 엄청 수익율 대박입니다 ㅎ

 

권리분석 및 임장

 

권리분석이 살짝 복잡합니다.

선순위 5명이 있고, 그중 2명은 배당신청안했고, 3명은 배당신청했으나 선순위 배당 가능할것 같습니다.

201호와 203호 임차인은 선순위인데 배당신청도 안해서 보증금 미상입니다.

 

등기부현황을 보면 법인 소유인데, 영천신협 통해 근저당 9.62억 있습니다.

1번, 2번 물건 공동담보입니다.

근저당 전에 선순위임차인도 있지만, 임금채권 가압류도 있습니다.

4억 중반대 낙찰되면 잘하면 임금채권 포함해서 해결될것 같다는 기대먼저 해봅니다.

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말소기준권리는 21.3.5 이지만, 22.3.11 동대구세무서 압류금액이 미상입니다.

압류는 22.3.11 이지만, 법정기일이 21.3.5 이전일수도 있는 가능성이 있습니다.

법인 신축 소유물건이라 부가세,법인세 등 거액의 체납세액이 쌓여있을수도 있습니다.

임금채권 가압류까지 생각하면 머리가 아프군요.

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그냥 입찰하면 입찰보증금 3,852만 날릴수도 있습니다.

 

 

동대구세무서 세금을 알아내야겠습니다. 알아내는김에 동구(대구광역시) 압류금액도

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현장 임장을 통해 RISK 하나씩 제거해봅니다.

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첫번째 RISK 배당신청안한 선순위 임차인 203호, 201호

203호는 보시다시피 현재 공실로 추정됩니다. 다만, 전입을 아직 뺀적이 없어 100% 안심하면 안됩니다.

201호는 인근 부동산 사장님이 신축업체와 관계가 있어 전입해둔 호수라 최근에 전입을 뺐다고 합니다.

203호는 자기도 임대맞춰줬는데 현재는 사람이 살고 있지 않다고 합니다.

둘다 의문점이 풀렸습니다.

 

 

두번째 RISK 혹시모를 법정기일 빠른 세금규모 파악

이건 이해관계인이 아니면 확인이 불가능합니다.

일단 현재 선순위 금액은 1.5억인데 배당금액내에 모두 가능해야 추가로 인수할 금액이 없게 됩니다.

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첫번째 방법은 인근 부동산 탐문에 들어갑니다.

마침 방문한 부동산에서 2번 물건 낙찰자와 연락이 된다고 합니다.

정중히 부탁드려서 그자리에서 통화를 하고, 세금금액을 확인이 가능하겠냐고 부탁드렸습니다.

확인 후 연락주기로 하고, 통화를 마무리했습니다.

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온김에 시세파악 및 월세도 여쭤봅니다.

매가는 6억 전후 예상하고, 월세는 500/40만은 가능하다고 합니다.

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두번째 방법은 알고 있는 임차인을 찾아봅니다.

우편함도 보고, 차량번호도 찍어봅니다. 모든 호수에 문앞에 정중히 쓴 우편물도 부치고 옵니다.

당연히 동일한 내용의 우편물을 우편함에도 넣어놓고 왔습니다.

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이미 낙찰된 물건번호 2번 건물에도 똑같이 부치고 왔습니다.

 

 

2시간정도 흘렀을까 새로운 번호로 전화가 한통 옵니다.

거기 살았던 지금은 임차권등기하고 서울에 있다고 하는 임차인으로 부터 전화를 받았습니다.

현재 임차인 단톡방이 있고, 자기는 거기 살고 있지 않지만, 거기 살고 있는 임차인 통해서 세금금액 확인해주겠다고,

저도 낙찰받으면 좋지만, 임차인 입장에서도 빨리 낙찰받아서 빨리 배당이 되는걸 원하기때문에 일시적으로 한편이 되었습니다. ㅎ

그때가 3시경이었는데, 5시경 세금 확인 문자를 보내주십니다.

2시간만에 영주에서 안동지원까지 차를 몰고 가서 열람신청하고 사진찍어서 보내주셨습니다.

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정말 감사합니다. 탐문의 결과물을 얻을 수 있게 된 희열감과 적극 협조해주신 임차인분께 감사하다는 말씀 여러차례 드렸습니다. 마음고생 많이 하셨을텐데 앞으로는 좋은 일만 가득하길 바랍니다.

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세금내역을 보니 다행히 후순위라 상관없을 것 같습니다.

 

 

전화 끊기전에 한번더 여쭤봅니다. 저말고 연락온 사람 있었나요? 아무도 없답니다.

아 이건 단독 낙찰! 내꺼다! (이때까지만 해도 알아낸 희열감 포함 단독낙찰 상상으로 즐거웠습니다 ㅎㅎ)

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결국 임금채권과 1.5억 선순위 임차인 배당금 합쳐서 배당금액내에서 해결가능한 것으로 결론 짓고

입찰하기로 합니다.

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여담으로 물건2번 낙찰자는 자신이 궁금해 하는 것만 쏙 묻고 제가 알고 싶었던 세금금액은 끝까지 알려주시지 않았습니다.

낙찰받으면 서로 협조적으로 정보공유하면 좋을텐데 아쉬운 대목입니다.

그분도 첫 낙찰이라 궁금한게 많았을텐데 말입니다.

 

입찰 후기

 

안동지원 그날 사람이 너무 많았습니다. ㅠ

1시간 이상 기다린 끝에 드디어 제가 입찰한 물건 개찰합니다.

단 2명 ㅠ 그것도 제 바로 옆에 서있던 분이었습니다.

5.4억 낙찰!     

전 4.5억에 입찰했습니다.

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냉정한(?) 사고, 날카로운(?) 분석력으론 4.5억이 맞는데 ㅋㅋ 개뿔

그냥 높게 낙찰받은 사람이 Winner 입니다 ㅠㅠ

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5.4억이면 수리 조금 하고 하면 거의 시세일텐데 무리한것 아닐까 혼자 내심 걱정해봅니다 ㅋㅋㅋ

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패찰이라 수익율 분석은 한여름방의 개꿈이 됐길래 못하겠습니다.

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다행히 실거주 빼고는 모두 1억미만이라 비규제지역 2주택이라 취득세도 1.1%라 유리했는데, 아쉽게 됐습니다.

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결과론적이긴 하지만, 다가구 패찰하여

이후 1억이상 서울 #모아타운 빌라 낙찰 받을 수 있는 기회가 생겼습니다.

투자는 정말 선택의 연속인것 같습니다.

 

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영주는 다음 기회를 노리고, 이번 다가구 입찰건은 마무리하도록 하겠습니다. ㅠㅠ

(영주와의 인연은 1년뒤에 영주 다가구는 아니고 아파트 낙찰에 성공합니다. 이건 다음에 풀어보겠습니다.)

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감사합니다.

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ps. 빌라, 아파트 경공매 궁금하신게 있으면 메일이나 비밀댓글 남겨주세요.

drimplus@naver.com

제가 알고 있는 범위내에서 답변드립니다.

모든 것은 정답도 없고, 방법을 찾아가면 됩니다.

마찬가지로 타인의 의견은 수렴하되, 투자의 책임은 본인이 직접 알고 책임지셔야 합니다.

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투자메이커 멋진드림입니다.